Dodatočné náklady pri zmene hypotéky
Zverejnené dňa: 2015-07-01
Veľmi užitočný príspevok návštevníka nášho portálu: Úspešne som absolvoval komplikovaný prípad zmeny hypotečnej banky. Podarilo sa mi nahradiť dve rôzne hypotéky v jednej banke (rôzne výročia, rôzne doby splatnosti, rôzne úrokové sadzby, atď.) novou hypotékou v inej banke za výhodnejšiu úrokovú sadzbu.
Pred rozhodnutím som si samozrejme spočítal všetky sprievodné náklady a výnosy.
Na strane výnosov som si dal úsporu na mesačných splátkach počas doby viazanosti úrokovej sadzby v novej banke (v mojom prípade cca 3 roky po 50 € mesačne, čo je 1800€). Na strane nákladov je potrebné dávať veľký pozor. Najprv tam pribudnú vopred jasné náklady ako nový znalecký posudok, kolky s tým súvisiace ako aj kolky spojené so vznikom záložného práva v novej banke.
V mojom prípade šlo o vyplatenie pôvodných úverov v termíne výročia fixácie, čiže poplatky za predčasné splatenie boli nulové.
Dodatočne ma prekvapili však dva druhy poplatkov. V novej banke mali iné nároky na zakreslenie založenej nehnuteľnosti, takže si budem musieť dodatočne upraviť geometrický plán a zaplatiť geodetovi aj katastru. To ale považujme za individuálny prípad.
Takmer každého však postihne iná okolnosť, na ktorú je dobré nezabudnúť pri hodnotení výhodnosti zmeny:
Ak predpokladáme, že človek uzavrel poistenie nehnuteľnosti vtedy keď aj zmluvu o úvere (lebo inak majú ľudia väčšinou poistenú len domácnosť), tak človek narazí na konflikt v lehotách. Úrokovú sadzbu od starej banky sa dozvie cca 4 týždne pred vypršaním viazanosti.
Na základe toho sa začne zaoberať zmenou banky na hypotéku. Keď sa aj hneď rozhodne pre zmenu, tak už nestihne vypovedať poistnú zmluvu (lebo tam je lehota 6 týždňov). Ak by aj stihol vypovedať zmluvu v predstihu „preventívne“, tak narazí na to, že má vinkulované poistné a pôvodná banka mu poistku nedovolí zrušiť, kým nevyplatí úver. Nová banka ale bude chcieť po ňom, aby mal vinkulované poistenie v jej prospech najneskôr k čerpaniu úveru.
Výsledkom je, že aspoň ten jeden rok bude musieť mať buď dve poistky, alebo neúmerne vysokú poistnú sumu na tej jednej poistke tak, aby dokázal vinkulovať poistné cca vo výške dvojnásobku poistného. V oboch prípadoch to znamená náklady vo výške poistného na sumu vo výške úveru alebo dokonca hodnoty nehnuteľnosti, ktorú zakladá.
Mne sa totiž tak napr. stalo: že pôvodná banka požadovala ručenie vinkuláciou do výšky úveru a aj poistná suma stačila taká istá. Nová banka ale chce aby som vinkuloval poistné plnenie do výšky úveru a poistnú sumu musím mať na celú hodnotu nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku.
Napriek týmto rôznym nákladom (cca 800 €) to tak pre mňa je stále celkom výhodné. Usporených cca 1000 € za tri roky viem celkom rozumne investovať a je to suma, pre ktorú sa mi tá tortúra oplatila. Treba totiž tiež počítať s tým, že aj jednoduchá zmena hypotéky znamená niekoľko návštev oboch bánk, kde sú potrebné podpisy (v prípade manželov – spoludĺžnikov – vždy oboch osôb) a takisto návštevy katastra či čas na vypracovanie znaleckého posudku. Ak je podmienkou novej banky aj pravidelný príjem na účet v ich banke, tak to spravidla znamená aj potrebu pomeniť všetky trvalé príkazy súvisiace s chodom domácnosti.
Na záver už len pridám obligátne poďakovanie portálu www.financnahitparada.sk, ktorý ma priviedol k úvahe o zmene banky ako aj k nájdeniu tej najvýhodnejšej ponuky.
Boris Peško